换房主会不会影响租赁合同

2018-07-22租赁合同

  租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在当事人中,提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

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  作为房客,最害怕的就是房子换了新房主,而自己交了房租钱还要被赶走。沈先生就遇到了这样的问题,不过,在律师的帮助下,沈先生得到了一笔赔偿。

  房主因债务发生变更

  张先生有两处库房,长期闲置不用,于是对外招租。沈先生上门与张先生协商,“当时我觉得这个库房很适合我装货,而且价格相对比较便宜,所以就租下来了。”沈先生说。于是双方达成租赁协议,沈先生承租张先生其中一处库房,租期为三年,同时双方还注明了违约条款。这段期间,沈先生一直按时支付租金,在租期届满前,双方一致同意延长租期,其他条款不变。故双方在原协议上注明:协议延长至2012年,并签字盖章。

  今年3月份,沈先生仍然按照约定向张先生交纳租金,可是4月份,一位胡先生却拿着房屋的相关手续,找到沈先生要求其搬出库房,同时还要求沈先生支付从房屋产权变动之日起的租金。这让沈先生感到很意外,“我一直按时交纳租金,而且协议也明确约定延长租期,可没想到会出现这档子事儿!”
 


 

  新房东欲赶走房客

  原来张先生因为生意亏本,而欠下胡先生一笔债务,被胡先生起诉到法院,经法院调解,张先生将两处库房全部作价抵偿给了胡先生。拿到调解书后,张先生和胡先生在今年初就办理了房产变更手续,将库房的房屋产权变更至胡先生名下,但张先生和胡先生一直都没有告诉过沈先生。4月份,胡先生因为经营需要,想对两处库房进行翻修,于是找到沈先生要求其搬出库房。沈先生拒绝了胡先生的要求,胡先生便将沈先生起诉到法院。辽宁圣法律师事务所的律师蒲伟在沈先生的委托下,办理了此事。最终,法院对双方进行了调解,双方达成调解协议:胡先生向沈先生支付一笔费用,沈先生搬出仓库。  [律师解读]

  房屋所有权变动并不影响租赁

  “沈先生完全可以不搬走,他可以一直使用到合同期满。”辽宁圣法律师事务所的律师蒲伟说。《合同法》第229条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。“也就是说,虽然张先生将两处库房全都抵偿给了胡先生,所有权发生了变动,但是,这并不能影响到张先生与沈先生关于库房租用协议的效力。”同时,对于胡先生要求沈先生支付租金的问题,蒲律师也给出了解释。张先生与胡先生对库房的所有权发生变动时,按照《物权法》的规定,在所有权上所附属的收益的权利也随之发生转移,“就是说,张先生与沈先生的租赁合同的权利义务关系也发生转移,所以按照规定,沈先生应当支付给胡先生从房屋产权变动之日起的租金。但是,这并不是问题的重点。”蒲律师说。根据《合同法》第80条第1款的规定:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。“在这件事情上侵害胡先生利益的,并不是沈先生,而是张先生。”

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