小户型住宅分析论文

2020-06-26实用文

小户型住宅分析论文

  一、当前小户型存在的

  目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题:

  (一)房型不合理,居住功能差。现在,小户型住宅中大多是宾馆标房式的一室户房型,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式住宅,其毕竟还是供人居住生活的“住宅”,而非“酒店”。

  除了这些标房式房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗间,无任何自然通风采光,这种不合理是显而易见的。这也是小户型住宅的通病。严格地说,这类小户型房型可谓是市场的无效供应,是社会资源的浪费。

  (二)得房率低,走道过长。如今,小户型住宅的得房率普遍远低于常规住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,如“新银座”60%,“东方新地”64%等。这与通常新建住宅80%以上的得房率相比,实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说,这一过低的得房率,显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。

  过低的得房率,实际上就缩小了套内的使用面积,或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价,其不实惠、不合算是不言而喻的。

  (三)识别性差,存在安全隐患。

  由于小户型住宅设计的陈旧,一个层面几十户,鱼骨状、回环状一贯通的平面布局,便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道,除非辨认门牌室号,几乎无其他可识别的不同空间格局的标志,往往使人不辨东西,失去方位感。有的甚至七拐八弯,仿佛进入了迷宫,一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察,不像一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。

  (四)一梯几十户,上下不便。现有小户型住宅,大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32层三梯54户,“自由自宅”的6层2梯40户,“奔腾新干线”的32层三梯20户,“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量,有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住,那么每天几百人上下进出,其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。

  (五)面积不当,总价失控。现在小户型住宅中标房式的一室户房型建筑面积,不少都在40-50平方米,如“新银座”、“富通城”、“东方新地”等,对一室户而言,显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”,以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬,使小户型原有的低总价优势逐渐消失。此外,如此“双高”的小户型,其未来的预期租金也必须随之高涨,这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离,导致今后此类小户型的难以出租与变现,甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。

  上述五大缺陷,也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足,如何优化乃至细化小户型产品,提高对特定居住使用者的适应性(包括价位),这是今后小户型开发的关键,也是小户型市场进一步良性发展的保证。

  二、小户型产品的优化与对策

  (一)改点式为板式,创新平面布局。改变整体建筑造型,将点式塔楼改为板式结构,并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅,每户再一分为二,形成一梯四户、一梯六户的`小户型。这就既能减少走道面积,提高得房率,又能增加各户采光,并能有效避免一梯几十户,中间通廊式的诸多弊端,增加安全保障。

  (二)改直套为横套,缩短进深。现有的小户型往往进深过长,大都只能形成直套型的一房一厅,以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光,要么采光不足,不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套,同时缩短进深,并将卧室在平面布局上与客厅相错,凹进一块,形成曲折阶梯状布局,这就既能有效控制总面积,又能开设更多的窗户,做到厅、卧、厨、卫全明,增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现,强化其造型美感。

  (三)细化功能区隔,合理面积配比。小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小,而应在细化功能区隔,合理各功能区域的面积配比,以及充分利用空间的基础上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影响使用。

  对于1-2人居住的一房一厅来说,其各功能区域的面积,当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小,应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米,客厅不应小于12平方米,卫生间不宜小于4平方米等,否则就会影响使用,使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比,如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比,各空间尺度的适宜准确,既能满足需要,又无面积损失,这是“螺丝壳里做道场”,细化小空间功能区隔的关键一环。

  (四)变化局部隔断,增加储存空间

  为了充分利用空间,“借空不借地”,可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形,以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断,以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间,既能增加分门别类的多种储存空间,又能节省占地,提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整,提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用,但尚未普及,而在小户型的设计中,却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断,则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增,且又能有效控制面积。

  (五)房型设计与装修设计同步结合,相得益彰

  在装修设计中,常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时,事先考虑到装修的需要,将两者结合起来,形成互补互动的效应,建立相辅相成的关系,那么便能使相当有限的小户型空间,发挥更大的效用,真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性,同时也增强视觉美感,扩大和延伸视觉空间,使小空间不觉其小,产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计,镜面墙的运用,全透或半透的玻璃隔断,似断非断的半隔断,两用或多用的空间处理和家具设计等。

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