浅析房地产项目造价全程管理论文

2020-08-28实用文

浅析房地产项目造价全程管理论文

  摘要:通过对项目各阶段的分析,浅谈工程造价全程控制。

  关键词:全程;成本;造价管理

  所谓全程工程造价管理,是指从设计、施工图预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理,从而有效完成预期成本目标。

  一、设计阶段

  通过了解工程设计要求想法,分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标,包括工程造价限额和工程实物含量限额指标,分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。

  首先根据方案设计,编制方案估算,提出对此方案是否可行或优劣的意见,并得出一些类似产品数据及技术要求等。然后在初步设计完成后,编制设计概算,得出相应概算和测算出经济指标,并与限额设计指标进行对比,提出更具合理化建议。在设计方案深化,进行方案比选时,采用专家咨询论证会,调整设计概算,从价值工程角度做不同方案的经济评价分析,给项目提供可选的最佳设计方案。

  二、施工图预算及招标合约阶段

  经审定的造价控制指标为限额指导,对施工图进行审查,加强施工图设计及其材料选配工作,找出施工图纸设计缺陷、错漏,制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案,并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算,计算限额含量,并编制施工图预算(包括工程量清单,清单组价编制),保证差异范围在5%以内。

  以预算总额为依据,制订成本控制目标。进行项目合约规划,对整个项目标段划分,包括总包、直接发包的独立工程、直接采购(甲供)的标段。编写总包单位招标文件(含合同文件),编制专业分包招标文件,做好开标、评标、澄清等相关工作,分析各投标人的投标报价,并与控制价进行分析比较(提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项),得出技术经济分析报告,并与中标单位进行合同谈判、签订等工作,办理招标及备案手续。

  三、施工阶段

  经审定的施工图预算为成本指导,全程监督的施工造价管理,对中标单位的施工组织设计方案进行审查,对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程中涉及造价调整的设计/工程(含材料)变更、经济签证、价格核定,作好监测跟踪,及时反馈,制定控制方案,同时编制动态成本报表数据、建安成本执行情况报告及工程成本超支预警报告。

  1、核实、调整和分类统计工程量清单

  为了动态管理工程造价,做到心中有数,在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作,在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整,修正投标时候的错误和笔录,在招标文件中加入限制不平衡报价的条款,譬如招标人若发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30%的时候,业主有权按定额调整综合单价;而分类统计工程量的目的是掌握各单项工程各分部分项的.工程量组成,以便于编制产值计划和提高审核进度款的效率。

  2、编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表

  3、主要材料和设备认质、认价核定

  (1)对材料设备价格及时进行调研,如遇可调材料价格上下浮动超过合同约定幅度时,及时提出书面分析报告,制定相应对策。

  (2)在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要求后,监理(项目部)及时确认质量标准要求后,根据合同约定的方法,及时进行价格招标或询价,根据其询价结果,对其进行核价:确定价格、品牌、材质、参数等。 (3)在变更某项材料、设备时,通过市场调研和经济指标分析,可能引起的造价增加或减少时,应对其进行成本控制。

  4、现场收量

  对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分,及其他需要现场收量确定工程量的项目,进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件,及时完成收方成果审核和资料整理工作,如有整改要求,及时要求其整改后重新收量。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价1%时,及时提出造价分析报告并报审,根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。

  5、技术、设计变更审核:因单项技术、设计变更引起造价上调预期超过20万元的,提出造价变更分析报告,报总经理审批。

  6、索赔

  (1)拟定引发索赔的控制点,如工期延误等,全程实施监控和预警,如发现符合合同索赔条件的情况出现,及时通知监理(项目部),并拟定索赔方案意见,报领导审批同意后,正式提出索赔。

  (2)拟定施工方可能提出索赔的问题,如为我方可以预期的因素(譬如重大设计变更等,但不包括进度款到帐时间等我方不能预测的因素),全程实施监控和预警,如发现可能出现施工方索赔的情况,及时通知监理(项目部),并收集反索赔资料,拟定反索赔预案,施工单位正式提出索赔后,按合同约定的程序,及时处理索赔事宜,并将过程和结果报领导审批后执行。

  四、结算审核阶段

  工程完工后,在规定时间内完成结算资料的审核,提交:工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。

  1、结算资料的审查

  (1)首先在工程计划竣工工期两个月之前,下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位,要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料,并明示时间责任。

  (2)工程竣工验收结束,在收到施工单位递交的结算资料后,按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后,提出审核整改意见,或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。

  2、竣工结算的审查

  (1)工程竣工验收结束,在对结算资料的完整性审查后,按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。

  (2)审核方法为全面审核法,包括所有实物工程量的审核,材料单价的审核等,审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。

  五、项目后评价

  在竣工结算完成后,对比分析工程结算价与投资估算、设计概算、目标成本的偏差,进行偏差分析,并对造价指标和实物工程量指标进行分析,出具分析报告书,总结项目实施过程中的相关经验和教训。

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