房地产估价师《案例分析》强化练习题
甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
标准答案：
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的`拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
指错题:
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
标准答案：
1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。
2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。
3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。
4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。
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