二、宅基地换房的关键环节
1、土地运作。华明镇建设试点工作是按照国土资源部国地资发[2007]20号）文件精神，将小城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，也就是依据土地利用总体规划（包括农民的宅基地）和拟用于小城镇建设的地块共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，用地布局更合理。①区政府编制拆旧和建新项目区以及土地整理复垦项目区实施规划。依据规划，合理安排建新区的建设用地比例，按照挂钩联动原则，统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块与建新地块。建新和拆旧地块地域上尽可能接近。②建新地块的总面积小于拆旧地块的总面积。这一点非常关键。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现在存量建设用地。拆旧地块复垦耕地的数量、质量大于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。③在项目区内，结合小城镇建设统筹规划产业用地，作为小城镇的组成部分。规划的产业用地，纳入小城镇范围。④经区政府申请，市国土房管局下达城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，专项用于小城镇内建新地块的面积规模控制。在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。⑤市国土房管局制订分年度用地指标归还计划，每年对示范小城镇建设项目区的'实施情况进行检查验收，并将合格的由农村用地复垦得到的耕地，核定归还国家的用地周转接指标。⑥项目实施完成后，由市国土房管局组织检查验收。⑦按照小城镇总体规划依法办理相关土地使用手续。规划用于农民还迁住宅及小城镇配套公用、公益设施建设的土地，用地按行政划拨方式办理；其余用地实行有偿供应，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2、资金筹措。华明镇宅基地换房建房投资与农民无偿获取住房的资金缺口如何弥补？巨额的前期投资如何解决？这方面华明镇成功的探索出了一条投融资的路子。
市政府授权XX区政府设立一个投融资建设公司（小城镇公司）作为小城镇建设项目投融资主体，具体负责小城镇项目投融资、建设开发、土地整理的运营，其融资操作流程是小城镇公司
国土资源部批准土地挂钩周转利用指标 征用土地 银行进行融资设计 银行给予贷款 项目建设 出让区土 地整理 土地出让偿还贷款。其操作程序是：
① 小城镇公司作为项目特许经营主体，负责申请项目立项，按照有关规定申请土地周转指标，办理与土地相关的前期开发手续。②区政府将项目建设用地作价作为项目资本金给小城镇公司，满足银行的贷款要求，并符合项目评审的条件。③小城镇公司以土地出让收益权作为质押，向银行申请贷款，双方签订贷款协议。④银行按照工程建设的进度安排资金供应，与小城镇公司共同协商解决项目现金流平衡问题。⑤小城镇公司按照规划完成农民还迁住宅和公建配套设施建设，完成出让区土地一级开发，保证达到可出让条件。⑥小城镇公司受区县土地整理中心的委托，按照项目实施进度、土地出让条件和市场环境的预测分析，制定土地出让和还贷款计划。 ⑦以招拍挂方式出让经营用地。⑧按期偿还银行贷款利息和归还贷款。
三、宅基地换房的成果。以宅基地换房的办法推进小城镇建设，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措。它创造了城市郊区农村实现城市化的新模式；开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径；创造了利用现有集体建设用地存量为经济发展提供空间的新思路；能够促进现有村庄建设用地向城镇集中，加速实施城镇建设总体规划；能够改善农民居住环境，提高农民生活质量；能够使农民宅基地的价值显现，农民住宅商品化、产权化，大幅提高农民家庭财产性收入和非农业劳动所得。华明镇的做法是统筹城乡发展的创新之路，是落实科学发展观的创新之举，体现了以人为本的创新探索，形成了鲜明的时代特色。
—— 在城镇布局中，保留农村的优点，引入城市的优点，扬弃城市的弊病，强调民风、民习、民俗，保留农居味道。华明示范镇选址在空港物流区对面、高速公路与津汉公路相交处，这里交通便利，区位优势明显，适应了本镇村民从事物流业的传统，考虑到了经济社会发展的长远需求。镇内科学划分了居住、服务、就业的区域功能布局，合理安排了居住、商业、学校以及休闲娱乐场所等配套设施。
—— 在城镇环境上，体现生态特色，注重人与自然的和谐相处。结合华明镇原有的湿地，规划建设了街心公园和湖面。合理利用了现有资源，保留了田埂上的数千株旱柳、果树等，成就了最纯粹的自然景观，形成了不可多得的良性循环生态圈。此外，华明示范镇还选植了适宜本地生长的观赏树种和花草，形成了高于城市绿化的田园特色。
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