甲级写字楼物业管理方案

2020-08-21会议方案

甲级写字楼物业管理方案

第一节 任务和岗位设置

一、任务

  工程部是实施大厦工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性,这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

  工程部的职责范围如下:

  1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修;

  2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;

  3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;

  4、负责大厦外派工程的监管工作。

  5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图(A座)

  人员配置说明

  项目负责人:1人

  工程专业工程师:3人(土建、电气、机电各1人)

  综合维修班:15人

  领班:1人(兼维修)

  综合维修工:15人

  设备运行:8人

  领班:1人(兼维修)

  运行工:7人

  配电室值班电工:16人

  领班:1人(兼值班)

  BC座配电室8人

  DE座配电室8人

  库管1人

  共计44人

第二节 岗位职责

一、工程部经理岗位职责

  1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

  2、负责制订培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训,监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门进行考核。

  3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、主管岗位职责

  1、在工程部经理的领导下,管理本系统的员工和所辖设备。

  2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

  3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

  4、填写本系统的操作要求和工作指令。

  5、提出本系统的备仓计划,协助采购专业性较强的工具或零件。

  6、负责与相关业务主管部门进行业务联系,负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、领班岗位职责

  1、在项目主管领导下,对所辖设备及员工进行管理。

  2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

  3、监督执行本部门的工作指令,负责跟进工程单的作业情况。

  4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

  5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

  6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、电工岗位职责

  1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况,填写各种相应记录,做到每两小时巡视一次,特殊情况加强巡视次数。

  2、必须按照安全操作规程操作,在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

  3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。

  4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式,掌握主要设备的性能及故障处理。

  5、保证机房内的环境卫生。

  6、管理好固定资产,三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责

  1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度,服从公司各级领导的管理,树立高度的责任心,做好本职工作。

  2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。

  3、做好所属设备的维修、保养工作,保证冷、热及采暖系统的正常运行。

  4、做到日有日检,周有周检,发现问题及时汇报并处理,当班发生的问题不得交班,应配合下班完成修理任务。

  5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。

第三节 内部管理规定

一、值班规定

  1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的,追究其经济责任。

  2、值班员工必须服从当值主管的安排,听从调配,执行当值主管的工作指令。

  3、值班员工必须严格执行巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速扣除故障,保证设备安全运作。

  4、值班员工必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真填写。

二、交接班规定

交班人:

  l、必须在交班前认真填写好交班记录,写明运行情况及发现的问题,准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。

  2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

  3、做好交班前的一切准备工作,整理现场,做好环境卫生和设备卫生,为下一班工作创造有利条件。

接班人:

  1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒,否则严禁交接班。

  2、应提前十五分钟到岗,由交班人将交班事项交待清楚。

  3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地,确认无误后,由接班人签字后方可离岗。

  4、在交接班期间发生的设备问题,应立即停止交接班,并由交、接班人远共同协力解决,同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度

  1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录,由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

  2、设备月度检查保养表填好后交领班,项目经理审查后每月交物业公司存档。

  3、所有记录必须按时完成,不准弄虚作假。

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