三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,
拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等:
1)、搬家费:
住宅:200户*300元=60000元
经营性用房:9户*500元=4500元
小计:64500元
2)、过渡费:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计:632535元
其他费用
3)、 管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元
5)、 奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积:3211㎡,建筑面积:41554㎡
总占地面积:5861㎡,建筑密度:20.7%
总建筑面积:61460㎡,容积率:2.17
高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金:配套建地下室
5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改:61460*8=49.168万元
7、散装水泥:61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元
9、质量监督费:61460*2=12.296万元
10、施工图审查:61460*1=6.15万元
11、防雷审查:61460*1=6.15万元
12、消防审查:
13、文物:0.2万元
14、规划设计:10万元
15、建筑设计:2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探:61460*2=12.29万元
17、测量定位:10万元
18、煤气增容:2500元/户
19、供水管网配套费:20元/㎡
小计:627.93万元(18、19项代收代缴,未计)
(二) 工程成本
1、桩基:59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体:59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程:61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程:61460*60=368.76万元
7、监理费:6337.66*1%=63.38万元
小计:7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润:销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元 四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出项目风险较大,项目不可行。