评估说明及结论分析
一、评估说明
(一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估
1、委估物简介
该宗土地位于W市XX大道1542号,北临XX大道,东靠XX路,西面、北面均紧临商场其他建筑物,地号E-03-17-08-02,无偿划拨,面积7,349.79㎡,属商业三类用地,七通一平,地处XX区商业繁华地段,交通便利,基础配套设施完善,周边环境良好。
2、基准地价修正系数法
公式:待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数
(1)基准地价:依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定,该块属叁级地价,其基准地价为3,330元/㎡。
(2)时间因素修正系数:通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析,从2001年起至今,委估宗地所在区域地价上涨6%,即时间因素修正系数为1.06。
(3)个别因素修正系数
面积 | 1 | 较大 | 1.3 |
形状 | 1 | 多边形 | 0.9 |
地势 | 1 | 平坦 | 1.2 |
地质 | 1 | 一般 | 0.8 |
一般 | 1 | 合适 | 1 |
临街深度 | 1 | 宽 | 1 |
进深度 | 1 | 一般 | 1 |
合计 | 7 | 7.2 |
个别因素修正系数=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系数:该地属无偿划拨,取修正系数为1。
(5)容积率修正系数:该宗地容积率较高,取修正系数为1.36。
(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式:土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金
(1)土地取得费:
A.土地补偿费和安置补助费:该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主,通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查,目前年产值为4,500元/亩,按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算,即4,500×30=135,000元/亩。
B.青苗补偿费:根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定,青苗补偿费按单季补偿,即1,500元/亩。
C.土地管理费:依照W价房地字(1995)44号,按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。
土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩
D.耕地占用税:依照W政(1987)98号文件规定,取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。
E.新菜地开发基金:依照W政(1994)30号文件规定,取新菜地开发基金为60,000元/亩。
F.不可预见费:依照W价房地字(1996)403号文件规定,按征地费用的2%计取不可预见费。
不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩
G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡
(2)土地开发费
A.城市基础设施80元/㎡
B.商业网点配套费22元/㎡
C.公共消防设施配套费3元/㎡
D.人防易地建设费14元/㎡
E.城市规划管理费1元/㎡
土地开发费=80+22+3+14+1=120元/㎡
(3)投资利息:土地开发期为2年,利率取6%
土地取得费利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.XX元/㎡
土地开发利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
投资利息=39.XX+7.2=46.25元/㎡
(4)投资利润:根据待估宗地所在区位,取投资利润20%。
投资利润=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
(5)土地出让金:依据W政(20XX)39号规定,该宗地属商业三级地段,其出让金标准为1,215元/㎡(40年),考虑该地容积率较高,取容积率修正系数2.99;则
土地出让金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
(6)土地单价评估值
=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
=4,202.26元/㎡
(7)土地总价评估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
4、委估宗地综合评估值
评估值=(重置成本法评估值+基准地价修正系数法评估值)÷2
=(36,341,331+30,885,729)÷2
= 33,613,530元
(二)关于红三楼的评估说明
1、委估物的概况
红三楼位于XX区XX路西侧,北面与XX商场营业大楼相邻,框架六层,总建筑面积7590.36㎡,1997年建成并投入使用,房产权证号W房字第2002XX765号,一至三层水磨石楼面,四至五层地面砖楼面,外墙铝塑幕墙,顶棚吊顶,内设中央空调。
2、评估方法
红三楼现用于商业经营,采用市场比较法评估
(1)比较案例
取自20XX年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表
A 商住两用 4000元/㎡ XX区
B 商住两用 4000元/㎡ XX区
C 商住两用 4300元/㎡ XX区
(2) 因素比较修正系数
委估房产与案例比较因素与内容 | 评估对象 | 实例A | 实例B | 实例C | |
交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
交易时间 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
区域因素 | 距商业服务中心距离 | 100 | 97 | 98 | 96 |
距公共设施距离 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
道路状况 | 100 | 98 | 100 | 97 | |
距对外交通设施的距离 | 100 | 103 | 102 | 102 | |
个别因素 | 临街位置 | 100 | 99 | 99 | 98 |
房屋构造材料 | 100 | 120 | 120 | 130 | |
临街深度 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
装修及设施 | 100 | 67 | 67 | 67 | |
房屋成新率 | 100 | 125 | 125 | 125 |
(3)比准价格
A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡
B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,1XX元/㎡
C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
(4)评估单价的确定
评估单价=(4,275+4,1XX+4,509)÷3=4,296元/㎡
(5)综合整体土地容积率,设定容积率为3
分摊的地价=土地单价÷容积率=4,2XX÷3=1,401元/㎡
(6)不含地价的评估单价=4,296-1,401=2,895元/㎡
(7)评估总价的确定
评估总价=7,590.36×2,895=21,974,092元
(三)各项资产评估值详见评估明细表
二、结论分析
委估资产为国有资产,由于历史原因,委估资产原有账面成本不祥或未入账,故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析。