三、假设开发法
房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;
2、不能遗漏应扣除项(如:开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);
3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如:销售税费一般不计息);
4、动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;
5、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。
四、成本法
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整,漏项(如:缺正常利税);
2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能用重建成本);
3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);
4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;
5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);
6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);
7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)
A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)
B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)
C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)
D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)
8、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计;
(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)
9、选择评估方法时要注意:由于成本法对旧房的估价更难一些,所以一般用它来对新房评估更合适。