资产评估报告范例(6)

　　(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。
　　(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。
　　(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
　　(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
　　3、重置成本法
　　公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金
　　(1)土地取得费：
　　A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。
　　B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。
　　C.土地管理费：依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。
　　土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩
　　D.耕地占用税：依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。
　　E.新菜地开发基金：依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。
　　F.不可预见费：依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。
　　不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩
　　G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡
　　(2)土地开发费
　　A.城市基础设施80元/㎡
　　B.商业网点配套费22元/㎡
　　C.公共消防设施配套费3元/㎡
　　D.人防易地建设费14元/㎡
　　E.城市规划管理费1元/㎡
　　土地开发费=80+22+3+14+1=120元/㎡
　　(3)投资利息：土地开发期为2年，利率取6%