五、 估价过程
1. 确定估价对象房地产年纯收入
A.确定估价对象房地产年总收入
①确定客房年总收入
据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:
房间名称 数量(套) 房价(元) 入住率 年收入(元)
主楼标准客房 49 248 70% 3104836
副楼标准客房 8 120 70% 245280
主楼单间 13 258 60% 734526
副楼单间 6 160 60% 210240
主楼高级套间 2 880 50% 321200
副楼套间 2 380 50% 138700
总统套房 2 1260 40% 367920
合计 82 -- -- 5122702
客房年收入=房价×数量×入住率×365
客房年总收入=512.27万元
日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
②确定会议室年总收入