年综合税收及附加=869.39×15%
=130.41万元
⑨确定估价对象年总费用
估价对象年总费用为以上1-8项之和，则
年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51万元
C.确定估价对象年纯收入
年纯收入=年总收入-年总费用
=869.39-645.51
=223.88万元
2. 确定资本化率
资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则
资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.确定收益年限
估价对象建成于2003年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-2008=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。
4.计算估价对象价格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。
房地产总价=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28万元
根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则
估价对象房产总价=3397.28-1131.94
=2265.34万元 六、 估价结论
经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
七、附件 ①房屋图片 ②委托书 ③委托方企业营业执照复印件 ④房屋所有权证复印件 ⑤估价方营业执照复印件 ⑥估价方资质证书复印件 ⑦估价师证书复印件