房地产估价师案例与分析考点练习题

2020-08-23试题

2018房地产估价师案例与分析考点练习题

  试题一

  某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。

  请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?

  【正确答案】:1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;

  2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);

  3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金:售价水平)(或经营期的现金流)资料;

  4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);

  5.相关税费:

  6.贷款利率;

  7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;

  8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;

  9.市政配套费用和土地开发费用;

  10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

  注:多答合理的可给分。

  试题二

  简述商业房地产有哪些特点?

  【正确答案】:商业房地产的.特点包括五点,分别是:

  1.收益性

  商业房地产属于经营性房地产,其主要特点是能够用以获得收益,其收益和获利方式大致分为两类:一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖,这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺,其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下,这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴,主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营,有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式,这类包含各种体量商业房地产。

  2.经营内容多,业态多样

  在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中,往往会有不同的经营内容。

  3.出租、转租经营多,产权分散复杂

  商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营,有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者,造成商业房地产产权分散、复杂,因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况,分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估,避免有的估价委托人仅是承租人,却以房地产产权人的身份委托。

  4.装修高档而复杂

  为了营造舒适宜人的购物消费环境,商业房地产通常要进行相对高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值需要单独计算。另外,商业用房装修升级快,经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后,对其进行重新装修,因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中,要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用,如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

  5.垂直空间价值衰减性明显

  商业房地产的价值在垂直空间(立体空间)范围内表现出明显的衰减性。一般来说,商业房地产因为底层(如一楼)对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益,导致其价值最高,而向上的楼层的价值呈现快速衰减,越到后面,价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度,不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具,通达的便捷度随之减弱。

  【答案解析】:

  【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

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