房地产估价师案例与分析指导练习题

2020-08-27试题

房地产估价师案例与分析指导练习题

  案例一

  某监理单位受业主委托,全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理,并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期,采用了边设计,边施工。签订监理合同时,设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此,业主口头提出监理单位3日内提交监理规划,并要求对设计图纸质量把关。

  问题:

  项目总监理工程师为了满足业主的要求,拟订了监理规划编写提纲如下:

  a、收集有关资料;

  b、分解监理合同内容;

  c、确定监理组织;

  d、确定机构人员;

  e、设计要把关,按设计和施工两部分编写规划;

  f、图纸不齐,按基础、主体、装修三阶段编写规划。

  你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

  答案:

  ① e不正确,设计阶段的监理规划不需要写。

  ② 因为业主没有委托设计监理,仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

  ③ f 不妥,不需要分阶段编写规划。

  ④ 因为监理规划是监理合同的细化,施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

  案例二

  某公司有一工业厂房,建成于2002年6月,建筑结构为钢结构,建筑面积1850m2,成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2,由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2,总投资为120.25万元,其中占用自有资金50万元,2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%,该厂房所在区域,正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。

  1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。

  (1)建造成本:包括建安费用、前期工程费和不可预见费。

  1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元

  2)红线内市政费:取建安成本的10%。

  120.25万元×10%=12.03万元

  3)建造成本合计:120.25万元+12.03万元=132.28万元

  (2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用):取建造成本的7%。

  132.28万元×7%=9.26万元

  (3)不可预见费:取建安费用的3%。

  132.28万元×3%=3.97万元

  (4)开发成本合计:145.51万元。

  2.建设期贷款利息:

  估价人员通过调查同类房地产开发建设周期,确定估价对象的'合理工期为1年,假设资金在建设期内均匀投入,按现行年贷款利率7.29%计取,计息基数为开发成本。则:

  利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元

  3.建设单位管理费:取建造成本的5%,则:

  管理费=145.51万元×5%=7.28万元

  4.开发商利润:估价对象的建设期为1年,开发商利润取5%,则:

  开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元

  5.销售费用:根据有关规定,销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等,本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X,则销售费用为0.08X。

  6.车间评估价格:

  综上所述,在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后,根据项目情况,估价对象在估价期日的市场价格为:

  X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

  X=178.35万元。

  1.建安费用计算错误,应为700×1850=129.50万元

  2.利息计算有错误,利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元

  3.开发利润计算有错误,利润为145.51×5%=7.28万元

  4.评估价格有错误,未考虑成新率,评估价格=0.9X=160.51万元

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